Veja os tipos de usucapião e seus prazos, de 2 a 15 anos, como funciona a usucapião no cartório, quais documentos comprovam a posse e quando o contrato de gaveta pode ser regularizado.
Resumo rápido: a usucapião permite que quem tem a posse prolongada, contínua e sem oposição de um imóvel se torne seu proprietário. Os prazos variam de 2 a 15 anos, conforme o tipo. Hoje, ela pode ser reconhecida na Justiça ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, pela usucapião extrajudicial.
Imóveis comprados por "contrato de gaveta", heranças nunca regularizadas, terrenos ocupados há décadas: muitas dessas situações podem ser resolvidas pela usucapião. Veja os tipos, os prazos e como funciona a regularização.
1. O que é usucapião
É uma forma de adquirir a propriedade pelo exercício da posse por determinado tempo, com intenção de dono (animus domini), de forma mansa, pacífica e contínua, sem oposição do proprietário.
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal).
2. Tipos de usucapião e prazos
Extraordinária
- Prazo: 15 anos (ou 10, se houver moradia ou obras produtivas);
- Requisitos: posse com intenção de dono; não exige justo título nem boa-fé;
- Base legal: art. 1.238 do Código Civil.
Ordinária
- Prazo: 10 anos (ou 5, em hipóteses específicas);
- Requisitos: justo título e boa-fé;
- Base legal: art. 1.242 do Código Civil.
Especial urbana
- Prazo: 5 anos;
- Requisitos: imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, sem ser dono de outro imóvel;
- Base legal: art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal.
Especial rural
- Prazo: 5 anos;
- Requisitos: área rural de até 50 hectares, com moradia e trabalho na terra, sem ser dono de outro imóvel;
- Base legal: art. 1.239 do Código Civil e art. 191 da Constituição Federal.
Familiar
- Prazo: 2 anos;
- Requisitos: imóvel urbano de até 250 m², dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia;
- Base legal: art. 1.240-A do Código Civil.
Coletiva
- Prazo: 5 anos;
- Requisitos: núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda;
- Base legal: art. 10 do Estatuto da Cidade.
3. "Contrato de gaveta" permite usucapião?
Pode permitir. O contrato de compra e venda não registrado, somado aos comprovantes de pagamento, pode servir como justo título na usucapião ordinária. Também há outros caminhos, como a adjudicação compulsória, quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura. A escolha depende da documentação de cada caso.
4. Usucapião no cartório (extrajudicial)
Desde o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), a usucapião pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com assistência obrigatória de advogado. Em geral, são necessários:
- ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas, atestando o tempo de posse;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca;
- documentos que comprovem a posse (contas, IPTU, contratos, fotos, declarações de vizinhos);
- notificação dos confrontantes e dos titulares registrais.
Se não houver impugnação, o pedido pode ser concluído sem processo judicial. Havendo conflito, o caminho é a ação judicial.
5. Como provar a posse
- contas de água, luz e telefone em seu nome;
- carnês de IPTU pagos;
- contratos, recibos e comprovantes de compra;
- fotos e notas de reformas e construções;
- declarações de vizinhos e testemunhas.
6. Perguntas frequentes
Inquilino pode pedir usucapião?
Em regra, não, porque a posse decorre de contrato de locação, sem intenção de dono.
O tempo de posse do vendedor conta?
Sim. A lei permite somar a posse dos antecessores, desde que contínua e com os mesmos requisitos.
Preciso pagar ITBI na usucapião?
Não. A usucapião é forma originária de aquisição, e o ITBI não incide.
Quanto tempo demora no cartório?
Varia conforme a documentação e a manifestação dos confrontantes, mas costuma ser mais rápido que a via judicial.
7. Saiba mais
Conheça a página de Imobiliário e locação e o artigo Inventário judicial, extrajudicial e arrolamento: quais as diferenças.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.
Fontes consultadas: Constituição Federal (arts. 183 e 191), Código Civil (arts. 1.238 a 1.244), Estatuto da Cidade (Lei n.º 10.257/2001) e Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973, art. 216-A).
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise do caso concreto.
