Entenda as etapas da execução do imóvel financiado com alienação fiduciária: intimação para purgar a mora em 15 dias, consolidação da propriedade, leilões e os direitos do devedor.
Resumo rápido: no financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Em caso de atraso, o devedor deve ser intimado pelo Cartório de Registro de Imóveis para pagar em 15 dias (purgar a mora). Sem pagamento, o banco pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão. Mesmo depois disso, o devedor tem direitos, como ser comunicado das datas dos leilões e a preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão.
A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil é feita com alienação fiduciária, regulada pela Lei n.º 9.514/1997, que foi alterada pelo Marco Legal das Garantias (Lei n.º 14.711/2023). Entender as etapas do procedimento é essencial para quem está com parcelas em atraso.
1. O que é alienação fiduciária
Ao financiar o imóvel, o comprador transfere a propriedade fiduciária ao banco (credor) como garantia. O comprador fica com a posse e o uso do imóvel e só se torna proprietário pleno quando quita a dívida.
Por isso, em caso de inadimplência, o banco pode recuperar o crédito sem ação judicial, por um procedimento feito no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Etapa 1: intimação para purgar a mora
Depois do prazo de carência previsto no contrato (ou de 15 dias, se o contrato for omisso), o banco pode pedir ao Cartório que intime o devedor. A intimação:
- é feita pelo oficial do Registro de Imóveis, pelo Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento;
- pode ser feita por hora certa, se houver suspeita de ocultação;
- só pode ser feita por edital quando o devedor não é encontrado, após as tentativas previstas em lei.
A partir da intimação, o devedor tem 15 dias para pagar as parcelas vencidas, as que vencerem até o pagamento, juros, encargos, tributos, condomínio e despesas (art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997).
Pagando nesse prazo, o contrato continua normalmente.
3. Etapa 2: consolidação da propriedade
Se não houver pagamento, o Cartório averba a consolidação da propriedade em nome do banco, após o recolhimento do ITBI. No financiamento habitacional, a consolidação só ocorre 30 dias depois do fim do prazo de purgação.
4. Etapa 3: os leilões
- Primeiro leilão: em até 60 dias após a consolidação. O lance mínimo é o valor do imóvel previsto no contrato ou, se maior, a base de cálculo do ITBI;
- Segundo leilão: nos 15 dias seguintes. O lance mínimo é, em regra, o valor integral da dívida e das despesas. Nas operações em geral, o credor pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação; no financiamento habitacional, não.
O devedor deve ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões, nos endereços do contrato (art. 27, § 2º-A). O STJ tem entendimento de que a falta de intimação pessoal sobre o leilão pode levar à nulidade do procedimento.
5. Direitos do devedor durante o procedimento
- Purgar a mora no prazo de 15 dias após a intimação;
- Direito de preferência: até a data do segundo leilão, o devedor pode readquirir o imóvel, pagando a dívida, despesas, tributos (inclusive o ITBI da consolidação) e custos do procedimento (art. 27, § 2º-B);
- Receber o valor que sobrar: se o imóvel for arrematado por valor maior que a dívida e as despesas, a diferença deve ser entregue ao devedor em até 5 dias;
- Extinção da dívida no financiamento habitacional: nesse caso, se o leilão não cobrir a dívida, ela é considerada extinta. Nas demais operações, o devedor pode continuar responsável pelo saldo.
6. Quando o procedimento pode ser questionado
- intimação para purgar a mora inválida ou feita por edital sem esgotar as tentativas de localização;
- ausência de comunicação das datas dos leilões;
- cobrança de valores indevidos na intimação;
- erros no edital do leilão, como descrição incorreta do imóvel;
- não devolução do valor excedente após a arrematação.
7. Perguntas frequentes
Recebi a intimação do Cartório. Ainda dá tempo de salvar o imóvel?
Sim. O pagamento dentro de 15 dias mantém o contrato. Depois, ainda existe o direito de preferência até o segundo leilão.
O banco pode tirar a família do imóvel?
Após a consolidação e o leilão, o arrematante ou o banco pode pedir a reintegração de posse, com prazo de 60 dias para desocupação em caso de liminar.
Imóvel de família está protegido?
A proteção do bem de família, em regra, não impede a execução da garantia fiduciária dada pelo próprio devedor. Veja mais em Bem de família: o que é e quando o imóvel não pode ser penhorado.
8. Saiba mais
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Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.
Fontes consultadas: Lei n.º 9.514/1997, com as alterações da Lei n.º 14.711/2023, Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1.876.057/CE e AgInt no AREsp 1.286.812/SP), Barbieri Advogados e Migalhas.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise do caso concreto.
