A LC 227/2026 permitiu que a prefeitura estime o valor do imóvel para cobrar o ITBI, mas o TJSP tem mantido o valor declarado na compra como base. Veja quando a cobrança pelo valor de referência é indevida e como pedir a restituição.
Resumo rápido: a reforma tributária (Lei Complementar n.º 227/2026) passou a permitir que a prefeitura estime o valor de mercado do imóvel para cobrar o ITBI. Mas, em decisões de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem mantido o valor declarado na compra como base do imposto enquanto não houver processo administrativo próprio. Quem pagou a mais pode, em regra, pedir a diferença de volta.
Quem vai comprar um imóvel quer saber quanto vai pagar de ITBI — o imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis. A Lei Complementar n.º 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026 como parte da regulamentação da reforma tributária, alterou o art. 38 do Código Tributário Nacional e reacendeu a dúvida: a prefeitura pode cobrar o ITBI pelo seu próprio valor de referência, em vez do valor da compra?
1. O que o STJ já tinha decidido (Tema 1.113)
No Tema Repetitivo n.º 1.113 (REsp 1.937.821/SP), o Superior Tribunal de Justiça fixou três pontos:
- a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com a base do IPTU;
- o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado e só pode ser afastado por processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência fixado unilateralmente.
2. O que mudou com a LC n.º 227/2026
A lei acrescentou parágrafos ao art. 38 do CTN para:
- definir valor venal como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
- permitir que o fisco estime esse valor com critérios técnicos — preços de mercado, dados de cartórios e de agentes financeiros, características do imóvel —, que devem ser divulgados;
- garantir ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado por meio de avaliação contraditória, conforme procedimento previsto na lei municipal;
- prever o compartilhamento de informações entre cartórios e prefeituras.
O momento da cobrança não mudou: o fato gerador continua sendo o registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Então a prefeitura já pode cobrar pelo valor de referência?
Não automaticamente. Em decisões de 2026, câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo mantiveram o valor declarado na transação como base do ITBI, com os seguintes entendimentos:
- a LC n.º 227/2026 não autoriza o uso automático do valor de referência sem um procedimento administrativo, com contraditório e ampla defesa;
- a lei não retroage e não valida cobranças feitas antes de sua vigência;
- dispositivos de leis municipais já declarados inconstitucionais sobre o valor de referência não foram "revalidados" pela nova lei.
O tema ainda está em formação e pode voltar a ser discutido nos tribunais superiores. Mas, por ora, a orientação do Tema 1.113 continua sendo aplicada em São Paulo.
4. Paguei ITBI a mais. Posso pedir a diferença de volta?
Em regra, sim. Quem recolheu o ITBI sobre o valor de referência, quando ele era maior que o valor real da compra, pode pedir a restituição da diferença, observado o prazo de cinco anos contado do pagamento.
Para isso, é importante guardar a guia paga, o contrato e os documentos que comprovam o valor da negociação.
5. Como se proteger na compra do imóvel
- Declare o valor real da transação e guarde contrato, comprovantes de pagamento e, se possível, avaliações de mercado;
- Antes de pagar, compare o valor da guia com o valor da compra;
- Se a prefeitura usar valor superior, peça a revisão administrativa ou avalie medida judicial antes do registro;
- Se já pagou a mais, reúna a guia e o contrato para pedir a restituição.
6. Perguntas frequentes
A reforma tributária acabou com o Tema 1.113 do STJ?
Não de forma automática. Decisões do TJSP continuam aplicando o Tema 1.113 enquanto não houver procedimento administrativo regular para afastar o valor declarado.
Quando o ITBI deve ser pago?
O fato gerador é o registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, mas muitos municípios exigem a guia paga antes da escritura.
Qual o prazo para pedir de volta o ITBI pago a mais?
Cinco anos, contados do pagamento.
Financiamento imobiliário muda alguma coisa?
A base continua sendo o valor de mercado da transação, que em regra corresponde ao preço declarado no contrato.
7. Saiba mais
Leia também ITBI: o valor cobrado pela Prefeitura pode ser maior que o da compra? e conheça as páginas de Direito Tributário e Imobiliário e locação.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual de cada caso.
Fontes consultadas: Lei Complementar n.º 227/2026, Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP), decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo noticiadas em 2026, Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo e Radar da Reforma Tributária.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise do caso concreto.
