O STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado, e não um valor de referência fixado pela Prefeitura. Entenda.
Na compra de um imóvel, é comum a Prefeitura calcular o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) sobre um valor de referência próprio, maior do que o preço efetivamente pago. Essa prática foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça.
O que decidiu o STJ
No julgamento do Tema 1.113 dos recursos repetitivos, o STJ fixou que:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculado à base de cálculo do IPTU;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada pelo Município mediante processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência fixado unilateralmente.
O que isso significa na prática
Se a Prefeitura discordar do valor declarado, deve instaurar procedimento administrativo, com oportunidade de defesa. Não basta aplicar automaticamente uma tabela própria.
Quem já pagou a mais
Quem recolheu o ITBI sobre valor de referência superior ao da transação pode, em regra, pedir a restituição da diferença. O prazo é de 5 anos contados do pagamento (CTN, arts. 165 e 168).
Documentos úteis
- escritura e matrícula do imóvel;
- guia de ITBI e comprovante de pagamento;
- contrato de compra e venda e comprovantes do preço pago;
- se houver, avaliações ou anúncios que indiquem o valor de mercado.
Antes da compra, também vale verificar como o Município calcula o imposto, para evitar surpresas no registro.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise do caso concreto.
