Quando um imóvel pertence a duas ou mais pessoas e apenas uma delas o ocupa, a lei permite que os demais coproprietários cobrem uma compensação pelo uso exclusivo. Entenda o que diz o Código Civil e quais cuidados tomar.
É comum que um imóvel passe a pertencer a duas ou mais pessoas — após um divórcio, uma herança ou uma compra em conjunto — e que apenas uma delas continue morando no local. Surge então a dúvida: quem deixou de usar o bem tem direito a alguma compensação?
O que diz o Código Civil
Quando há mais de um proprietário, forma-se um condomínio sobre o bem. Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação, mas sem excluir o direito dos demais (art. 1.314 do Código Civil).
Além disso, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa (art. 1.319), e os frutos devem ser partilhados na proporção dos quinhões (art. 1.326). Por isso, quem usa sozinho o imóvel comum pode ser obrigado a pagar aos demais um valor equivalente a aluguel, proporcional à parte de cada um.
Isso vale para o imóvel do casal após o divórcio?
Pode valer. Depois da separação de fato ou do divórcio, se o imóvel do casal fica sob uso exclusivo de um dos ex-cônjuges, o outro pode, conforme o caso, pedir o arbitramento de aluguel pela sua parte. A situação é analisada com mais cautela quando a partilha ainda não foi definida ou quando o imóvel serve de moradia para filhos comuns, pois isso pode repercutir em outras obrigações, como os alimentos.
A partir de quando o aluguel pode ser cobrado?
Em regra, a compensação é considerada devida a partir do momento em que o ocupante toma ciência inequívoca da oposição do outro ao uso gratuito — normalmente por notificação extrajudicial ou pela citação em processo judicial. Por isso, a notificação formal é um passo importante.
E se o imóvel estiver alugado a terceiros?
Se um dos coproprietários recebe sozinho o aluguel pago por um inquilino, os demais podem cobrar a sua parte nos valores recebidos — são os chamados frutos civis.
E as despesas do imóvel?
Os condôminos devem contribuir para as despesas de conservação e os tributos na proporção de suas partes (art. 1.315). Já as despesas ligadas ao uso, como contas de consumo, costumam ficar a cargo de quem ocupa o imóvel. Esses valores podem ser considerados no acerto entre as partes.
Caminhos possíveis
- Acordo, preferencialmente por escrito, fixando valor, forma de pagamento e responsabilidade pelas despesas.
- Notificação extrajudicial do ocupante, manifestando oposição ao uso exclusivo e gratuito.
- Ação de arbitramento e cobrança de aluguéis, em que o valor costuma ser apurado com base no mercado, inclusive por perícia ou avaliação.
- Extinção do condomínio: sendo o imóvel indivisível e não havendo acordo, qualquer condômino pode pedir a venda do bem, com preferência dos demais condôminos na aquisição (art. 1.322 do Código Civil).
Documentos úteis: matrícula atualizada do imóvel, formal de partilha ou sentença de divórcio (se houver), comprovação da ocupação exclusiva e pesquisas de valores de aluguel na região.
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Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do Conselho Federal da OAB, e não substitui a análise individualizada de cada situação por um advogado.
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, nos termos do Provimento n.º 205/2021 do CFOAB. Não substitui a análise do caso concreto.
